Luces y sombras de la nueva Ley de Alquileres

El Senado de la Nación sancionó el jueves pasado la nueva Ley de Alquileres, por 41 votos a favor y ninguno en contra. Las modificaciones al Código Civil y Comercial se aplicarán sobre los nuevos contratos y los vigentes serán regidos por la ley anterior.

Una interpretación de la ley de alquileres que se aprobó la semana ...

La ley fue el resultado del reclamo de años de las organizaciones de inquilinos que luchaban contra las asimetrías entre locador y locatario y la arbitraria intervención de las inmobiliarias. La nueva legislación trae algunas reformas claramente beneficiosas para los locatarios. Otras generan más dudas que certezas y solo su aplicación en el tiempo echarán luz sobre ellas.

Una de las modificaciones más importantes es el plazo de los contratos. Se extiende el mínimo del plazo de locación de dos a tres años lo que dará mayor seguridad a los inquilinos ya que no vivirán en la incertidumbre de mudarse cada dos o cuatro años y podrán entablar relaciones sociales más perdurables en el tiempo. También reduce los costos que conlleva una mudanza, un nuevo contrato, nuevas garantías, comisiones, entre otros.

En cuanto a garantías, la nueva ley establece que el locatario deberá proponer dos alternativas que quedarán a elección del locador. Aparece la primera sombra. Pues el locador podría no aceptar ninguna porque no le convencen o porque, en verdad, son inviables. No aparece una solución a favor del inquilino en el horizonte. Basta que el locador, al no quedar convencido con las garantías, retire provisionalmente del mercado inmobiliario el inmueble a alquilar para que la operación quede trunca y el inquilino quedo con las manos vacías.

Agrega la ley que podrá ofrecerse como garantía una propiedad de tercero. Pero además, añade la garantía propietaria del mismo inquilino, aval bancario, seguro de caución, etc. En verdad, esta modificación es sobreabundante ya que esto no estaba prohibido en la legislación anterior. Pero se tuvo que consignar expresamente ante la negativa de martilleros y corredores inmobiliarios de hacer valer este tipo de garantías.

La nueva legislación introduce, además, modificaciones sobre renovación y rescisión de los contratos de locación. Establece un plazo de sesenta días para que las partes puedan negociar la renovación del contrato. Esto favorece a los inquilinos dado que tiene un tiempo prudencial para negociar precio y condiciones del nuevo contrato. Sucedía que los locadores dejaban las tratativas de renovación hasta último momento y los inquilinos no tenían margen de negociación debiendo aceptar las condiciones impuestas para no quedarse sin hogar de un momento a otro. Lo que no aclara la ley es si el plazo de sesenta día es para iniciar las negociaciones o si dos meses antes de su finalización esas negociaciones deberán quedar finiquitadas.

En cuanto la rescisión de los contratos, el inquilino puede hacerlo en cualquier momento. Si lo hace durante el primer año deberá pagar una indemnización de un mes y medio de alquiler y si lo hace con posterioridad la misma es solo de un mes. Mejora la ley anterior ya que no podía rescindir el contrato hasta después de los primeros seis meses. Además, si no hay acuerdo de renovación el locatario puede rescindir el contrato antes de su finalización sin necesidad de abonar indemnización alguna.

Regula también el depósito en garantía. En ningún caso puede superar el mes de alquiler. Se terminan los abusos a que eran sometidos los inquilinos cuando para “entrar” a un inmueble debían pagar hasta tres o cuatro meses de alquiler. Además, ahora el locador deberá devolver el depósito en garantía actualizado al valor del último mes, terminando la iniquidad de devolver el valor nominal del depósito, muchas veces depreciado por la inflación.

La modificación más resonante es la actualización del valor del contrato. No se permiten actualizaciones trimestrales o semestrales, muchas veces acumulativas,  y que el porcentaje quede al arbitrio del locador. Con la nueva ley, el valor del contrato se ajustará anualmente por un índice que publicará el Banco Central que estará conformado en partes iguales por el índice de precio al consumidor (IPC) que publica el Indec y la variación salarial (Ripte) que elabora el Anses. Hay quienes sostienen que esto dará mayor previsibilidad a los inquilinos a la hora de pagar los aumentos. Sin embargo, no es tan así dado que nadie puede saber cuál será la inflación dentro de un año y cuánto aumentarán los salarios.

Por otra parte, hay números que contradicen los beneficios de este índice. Según ZonaProp los alquileres aumentaron en promedio un 33 por ciento durante 2019 contra una inflación del 53,8 por ciento. El indicador, de haber existido en ese año, se hubiese situado en un 47 por ciento anual. En 2019 los salarios fueron inferiores a la inflación y por lo tanto tiró el indicador para abajo. En cambio, en otros momentos los aumentos salariales fueron superiores a la inflación. Si esta situación se repite el índice de actualización de los contratos será superior a la inflación del año. La comparación de datos indica que en épocas de alta inflación los alquileres tienden a no seguirla y se ajustan por menos. En cambio, cuando la inflación es más baja los ajustes suelen ser superiores a la inflación.

La nueva ley deja un mensaje para martilleros públicos. La intermediación sólo puede estar a cargo de profesionales matriculados para el corretaje inmobiliario. Esto no implica que no pueda haber acuerdo entre particulares. La ley quiere resaltar que en caso de intermediación deberá realizarse por un matriculado a tal fin. Los honorarios de martilleros no fueron regulados por la normativa sino que quedan supeditados a lo que regulan las leyes provinciales; si no hay ley al respecto o nada dice esta, no podrán superar un mes de alquiler.

También establece que los contratos de locación deberán ser declarados ante la Administración Federal de Ingresos Público (AFIP) lo que obligará a los propietarios a blanquear sus ingresos por alquileres.

Esta legislación establece que el inquilino no tiene a su cargo las expensas extraordinarias. Esta costumbre de incluir a las expensas como parte integrativa del precio locativo sucede mayormente en Buenos Aires y el conurbano bonaerense, no tanto en ciudades del interior como Mar del Plata. Pero la ley no define qué es expensa extraordinaria. Entonces, quedará en manos del consorcio y su administrador determinar qué gastos son ordinarios y cuáles son extraordinarios, cuando, encima, la tendencia en propiedad horizontal es no hacer esas divisiones. Lo correcto hubiese sido prohibir que los inquilinos se hagan cargo de cualquier tipo de expensas.

La nueva ley de alquileres entrará en vigencia una vez promulgada por el Poder Ejecutivo y publicada en el Boletín Oficial. Luego deberá ser reglamentada. Tal vez la reglamentación echará luz sobre las sombras de la ley.

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